当前位置:网站首页 >> 生活

业内经济基本面回升楼市救市政策转向仍过早

时间:2019-05-22 10:00:11 来源:互联网 阅读:0次

业内:经济基本面回升 楼市救市政策转向仍过早_房地产

近年关,各项或明或暗的"救市政策",进入倒计时,是寿终正寝还是继续存在,成了一个充满争议的话题。事实上,回首此轮政策的出台背景、调控的目标、以及完成情况这三个方面,再结合转向的必要性和迫切性,调控政策是否转向,立等看见: 一、此轮调控的背景,原因 之所以重提此轮调控的背景,完全是为了重申调控目标,再结合调控目标在当下完成的情况,推测出救市政策的准确"死亡时间",从而为大、小决策提供依据。 这轮扩张性的调控,或者说是鼓励消费型的调控,是处在一个楼市泡沫的顶峰时期,处在一个内忧外患时期(全球性金融危机),处在一个经济是"硬着陆"还是"软着陆"的特殊时期(楼市泡沫)。因此才有了2008年的一系列组合拳: 1月7日国务院下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》,对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。2月央行和银监会联合发布了《经济适用住房开发贷款管理办法》,3月住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》。 这是典型的收紧型政策,旨在通过土地、货币等政策来促进楼市自身的调整。 而从下半年起,地产业连续5年的宏观调控结束:9月16日、10月9日、10月30日、11月26日、12月23日五次降息。10月22日财政部、国税总局宣布降低住房交易税费,地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策,央行宣布首套住房贷款利率下限可打七折,首付比例降为20%。12月21日《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台,减免营业税,放松二套房贷。从这里开始,调控基调猛然掉头,转而实行扩张性调控政策,这是典型的、隐形的救市。 二、调控目标完成的情况如何? 一定要注意的是,调控政策市否转向,看的是整体经济基本面,而不单单是楼市或者股市,抑或车市,虽然这"三市"都在经济中占据着无可代替的单位,但并不代表是"全部"、是整体。就业、投资增长、消费、CPI、PPI等等综合因素,才是政策大转向与否的关键。因为,作为决策者,必须考虑整体经济基本面的回复情况,再大的局部也只能是"部分"。因此,只要整体经济基本面没有恢复到满意状态,调控政策就只能是在做修正,类似"二房收紧"、信贷量放缓等,转向时机还欠火候。 另外,看一下几方面的事实: 是经济增速持续回升,经济主体信心加强。初步预计,三季度我国GDP保持持续增长,增长速度要好于前两季度。三季度规模以上工业增加值同比增长12.4%,增速比一季度和二季度分别提高7.3和3.3个百分点。其中重工业增速超过轻工业的差距在扩大,预示着经济增长速度将进一步提升,但仍然有很长的路要走。 第二是国内需求稳步走高,出口持续改善。三季度固定资产投资同比增长33.2%,如果剔除投资品价格持续下降的影响,实际增长高达41.4%,成为拉动当前经济增长的主导因素。从消费来看,三季度社会消费品零售总额实际增长17%,比去年同期加快了2.9个百分点。投资增速一头独大,消费恢复来日方长,"三驾马车"依然不能形成合力。(消费、出口、投资称之为拉动经济增长的"三驾马车") 第三是房地产等支柱产业回暖迅速,房地产投资和交易快速攀升。初步统计,三季度房地产开发投资同比增速为27%,前三季度新增1.06万亿个人消费贷款中,有接近80%是住房贷款。前三季度,全国完成房地产开发投资25050亿元,同比增长17.7%,增幅比月提高3.0个百分点,比去年同期回落8.8个百分点。其中,商品住宅完成投资17582亿元,同比增长13.4%,比月提高2.5个百分点,比去年同期回落15.3个百分点,占房地产开发投资的比重为70.2%。 相比前两季度,房地产投资在第三季度,出现了强劲的复苏迹象,但房地产是一个周期性长的行业,要想持续稳定的复苏,则必须要求政策具有连续性,贸然转向只会前功尽弃!更何况,房地产肩负着拉动整体经济复苏、带动就业、拉升消费信心的重任,决策层在决定政策转向的时机上,一定会慎重再三。 三、调控政策有无退出的必要性? 笔者的回答肯定是"有"!此轮救市政策,简单概括就是:扩张性极强的财政政策、激进的信贷政策、或明或暗的配套政策。比如货币政策,今年前三季度,新增人民币贷款8.67万亿元,同比多增5.19万亿元,也就是同比增长149%。比如财政政策,不但减免税、费,大大减轻了购房负担,而且实行了极具扩张性的支出政策,4万亿的规模占比GDP的比例,再我们国家是12%,远超美国小布什和奥巴马两届政府的10%,以及欧盟的5%,这还是在一个并没有发生金融危机的国家,可见,政府的在这这方面的救市力度有多大,决心有多大! 必须申明的是,这种总体激进的调控政策只能在特殊的经济时期才能使用,因为激进政策带来的副作用,在不加控制的情况下,会抵消救市的成效,到头来只会空欢喜一场。房价用了三个季度就赶超了历史点,已经是需要修正的时候了。而修正的方式,就是就是政策有序退出。 四、调控政策有没有整体退出的迫切性? 并不是笔者认为没有这个迫切性,而是因为与同"需要政策具有连续性"相比,迫切性这个矛盾只能趋于其后。 从房价的角度讲,三季度,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.9%,其中,新建住宅销售价格上涨1.5%,二手住宅销售价格上涨3.5%,也就是说,房价的整体攀升并不是很激进。 以成都为例,从04到06年的年期间,价格上涨幅度相对稳定,涨幅在%左右。2007年算是"非理性"的一年,在一线城市房地产市场价格快速上涨的情况下,成都一手住宅市场成交均价也一路飙升。2007一手住宅年成交均价为5394元/平方米,环比上升24%。略高于平常年份的涨幅(当然,对于那些涨了价但没有售出多少的,并没有统计在内)。07年12月,成都一手住宅市场成交均价创下新高,达6129元/平方米。 如今,在09年的10月份,市区一手房均价已经突破6300元/平方米,看似上涨幅度很大,但剔除正常年份的上涨幅度,还有今年流动性达到了历史性的泛滥,这个房价水平有水分,笔者认为挤掉20%,才应该是真实的上涨幅度。统观成都这样的二线标杆城市,在区域经济中的地位,以及城市升级,城市化等等因素,房价不论在基数上,还是在上涨幅度上,都还是健康和相对理性的,因此,但从房价的角度讲,政策转向的迫切性并不大,相反的是,需要政策稳定的力量倒是很强大。 从土地市场看,今年季度,全国35个重点城市地价总体水平为3189元/平方米,同比下降2.25%,增幅比2008年同期下降14.37个百分点,而105个主要监测城市地价总体水平同比下降1.23%。到了第二季度,全国105个监测城市的平均地价水平依然处于下行通道,同比下降了0.88%,但比一季度下降的幅度缩小了0.35个百分点。而到了今年第三季度,全国105个主要城市地价才实现正增长,据国土资源部27日公布的"全国主要城市地价状况分析报告"显示,今年三季度末,35个重点监测城市(各省会、自治区首府城市、直辖市和计划单列市,不含拉萨市)综合地价水平为3345元/平方米,同比增长0.36%,环比增长2.49%。 也就是说,与08年相比,可以说地价基本是理性的,虽然有很多地王,甚至"王中王"出现。政策的大转向,永远以整体为依据,以经济基本面为参考,即使局部出现过热,招来的也只是微调,不会是大转向。 综合以上资料,可以得出目前经济基本面已经见底回升,总体健康,但局部或结构性过热,这说的是基本事实。与之相应的政策,也只能是小修小补,至少在年底之前,针对楼市的救市政策,不会突然转向。 完成了上面的分析,也就为畅想2010年的楼市局势,提供了一定依据,至于2010年的楼市大势如何,且听笔者下回胡侃……

北京女演员将杭州豪宅出租回杭一看崩溃4万
首家创业博物馆开业数百老物件讲述中关村历史
三峡三期工程上游基坑进水前验收准备工作全面启动

相关文章

一周热门

热点排行

热门精选

友情链接:
媒体合作:

Copyright (c) 2011 八零CMS 版权所有 备案号:京ICP0000001号

网站地图